12Oct
2019

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剛剛過去的9月(yue),萬科(ke)度過了(liao)自己35歲(sui)的生日。1984年,在改(gai)革開放nuo)睦順(shun)敝 校 跏 chuang)辦深(shen)圳現代科(ke)ping)桃瞧髡瓜xiao)中心mo) 餼褪shi)萬科(ke)最早的主體,當時bei)構gua)靠在深(shen)圳特(te)發集(ji)團名下。35年後的今(jin)天,萬科(ke)已經(jing)成長為(wei)中國房地產行業健康發展的典範,各(ge)項指(zhi)標長期領先領跑,是(shi)當之無愧的排(pai)頭(tou)兵(bing)。

日前,在新(xin)中國成立70周年之際,證券時報“壯麗(li)70年 行業排(pai)頭(tou)兵(bing)”大(da)型(xing)系列采訪活(huo)動走進萬科(ke),證券時報社長、總編輯何(he)偉一行與萬科(ke)集(ji)團董事會(hui)主席郁亮進行了(liao)一場深(shen)度對(dui)話。

時代

萬科(ke)誕生于改(gai)革開放前ba)氐納shen)圳,與特(te)區共成長。

1984年9月(yue)21日,深(shen)圳現代科(ke)ping)桃瞧髡瓜xiao)中心正式成立,王石任(ren)總經(jing)理。在此之前,王石在深(shen)圳主要做的事是(shi)“倒賣”玉米。展銷(xiao)中心的業務模(mo)式jie)脛 嗨si),收取內地企業的定金(jin)後向(xiang)港商訂貨,貨到深(shen)圳後買(mai)方付(fu)清(qing)余款提貨,展銷(xiao)中心收到款之後再(zai)付(fu)給供(gong)貨商。可以這麼(me)理解(jie),展銷(xiao)中心是(shi)一家跨(kua)境貿易公司,它的出現有其特(te)定的歷史背景。1988年,在幾(ji)經(jing)更名之後,展銷(xiao)中心才正式確定“深(shen)圳萬科(ke)企業股份(fen)有限公司”的名字。

也是(shi)在1988年,萬科(ke)通過參加(jia)深(shen)圳的土地拍賣,進入了(liao)房地產市場。當時的深(shen)圳,非建築行業的企業要想進入房地產開發必須通過招xing)侗輳 玫酵戀夭排(pai)?羈 ?quan)。當年11月(yue),萬科(ke)以2000萬元的天價競得深(shen)圳威登別(bie)墅地塊,樓面地價高(gao)過了(liao)周圍住宅(zhai)平(ping)均售價。一個月(yue)後,萬科(ke)又以勇猛(meng)之勢奪得深(shen)圳天景地塊。至此,萬科(ke)才成立房地產經(jing)營部,算(suan)是(shi)正式進軍了(liao)房地產行業。

早期的萬科(ke),實施(shi)的是(shi)多(duo)元化和(he)跨(kua)地域經(jing)營戰略,實現了(liao)極(ji)速的擴張,也因野蠻(man)生長帶(dai)來(lai)了(liao)諸多(duo)問題。那時的萬科(ke),業務涵(han)蓋商貿、影視廣告、工(gong)業制造、房地產、股權(quan)投資(zi)等領域,營收迅(xun)速增長,但資(zi)源過度分散(san),抗風險能(neng)力較弱。1993年開始,萬科(ke)確立了(liao)專(zhuan)業化發展道路(lu),方向(xiang)是(shi)房地產。直到21世紀(ji)初,萬科(ke)才逐漸完(wan)成其它業務的剝(bo)離,成為(wei)一家專(zhuan)業的房地產開發企業。

沒有成功的企業dan) zhi)有時代的企業。進入房地產市場30年,受益于時代的發展、改(gai)革的紅利、城鎮化進程的mu)jia)速以及(ji)自身(shen)穩健的經(jing)營,萬科(ke)取得了(liao)引(yin)人注目(mu)的成就。

以萬科(ke)上市以來(lai)的數據分析︰he) 凳杖敕矯媯991年為(wei)4.23億元,2018年達到2976.79億元,增長了(liao)704倍,復合增長率約27%;淨(jing)利潤(run)方面,1991年為(wei)2614萬元,2018年達到337.73億元,增長了(liao)1292倍,復合增長率約30%。2019年上半年,萬科(ke)營業收入1393.2億元,淨(jing)利潤(run)118.42億元,均同比增長了(liao)約30%,繼(ji)續保持了(liao)穩健的增速。萬科(ke)還有一項紀(ji)錄,上市以來(lai)chuang)游純魎穡 shi)所有A股公司中持續盈(ying)利年限最長的。

(單位︰億元)

在2000年左右,福布斯還評選萬科(ke)為(wei)最佳小型(xing)企業。僅僅10余年後的2016年,萬科(ke)就入圍了(liao)《財富》fei)瀾jie)500強,排(pai)在第356位。之後,萬科(ke)連續4年上榜,2019年的排(pai)名已經(jing)升至254位。在銷(xiao)售規模(mo)上,萬科(ke)也長期佔ji)菪幸盜tou)地位,2018年度實現合約銷(xiao)售超6000億元,今(jin)年前9個月(yue)這一數字達到4756億元。

如今(jin)的萬科(ke),房地產開發業務進入國內70余個重點城市,在其中近20個城市中市場排(pai)名第一,約40個城市中排(pai)名前三(san)。除房地產開發業務外,萬科(ke)物業服務板(ban)塊今(jin)年全年的收入有xing)wang)突破100億元,成長為(wei)新(xin)的BG(事業集(ji)團);租賃(lin)住宅(zhai)業務覆蓋35個城市,累積(ji)開業約9萬間,開業6個月(yue)及(ji)以上項目(mu)的平(ping)均出租率超過90%;以印力集(ji)團作為(wei)平(ping)台(tai),商業開發與經(jing)營業務管(guan)理面積(ji)超過1350萬平(ping)方米,購he)鎦行惱宄鱟飴試7%;物流倉儲(chu)業務進駐(zhu)44個城市,可租賃(lin)物業的建築面積(ji)約1000萬平(ping)方米,行業第一。此外,萬科(ke)的業務版圖(tu)還包括冰雪度假、教育、養老等。

信心

今(jin)年7月(yue)30日,中共中央政治局召開會(hui)議,要求“堅持房子you)怯美lai)住的、不(bu)是(shi)用來(lai)炒的定位,落實房地產長效(xiao)管(guan)理機制,不(bu)將房地產作為(wei)短期刺激經(jing)濟的手段。”其中,“不(bu)將房地產作為(wei)短期刺激經(jing)濟的手段”為(wei)首次出現,引(yin)發業內廣泛討zhi)郟  矍qing)緒開始蔓延。

郁亮接(jie)受證券時報記(ji)者(zhe)采訪

“730會(hui)議告訴我(wo)們,中央建立長效(xiao)機制的決心mu)岫 bu)移,並會(hui)加(jia)快落實。”郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,“這意味著(zhou)行業長期發展的政策(ce)環境是(shi)穩定的mo) bu)會(hui)大(da)起大(da)落。”郁亮還對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,萬科(ke)不(bu)存在僥幸心理,穩定的政策(ce)預期有利于行業健康發展,這對(dui)企業是(shi)件好(hao)事。

“政策(ce)穩定的一個明顯好(hao)處是(shi),企業做市場預測、做發展規劃更加(jia)容易。”郁亮如是(shi)舉例。

其實dan) 諶? 擄 曛兩jin)年上半年,萬科(ke)對(dui)待(dai)行業都是(shi)最謹慎的那qie)桓觥H?月(yue)份(fen),萬科(ke)在秋季(ji)例會(hui)現場打(da)出“活(huo)下去”字樣(yang);今(jin)年初,郁亮在萬科(ke)2019年度目(mu)標與行動溝通會(hui)正式提出“收斂聚焦,提升鞏(gong)固基(ji)本(ben)盤(pan)”。3月(yue)底,萬科(ke)在披露的2018年年度報告開篇的《致(zhi)股東(dong)》中,強調行業當前仍處于白銀時代,即便剛剛過去的一年各(ge)項指(zhi)標(銷(xiao)售面積(ji)、銷(xiao)售金(jin)額、投資(zi)、開工(gong)等)幾(ji)乎都創(chuang)出了(liao)歷史新(xin)高(gao)。這封《致(zhi)股東(dong)》行文具有明顯的郁亮風格,他(ta)在這里強調行業的機遇與挑戰。郁亮認(ren)為(wei),市場單邊快速上漲的時代已經(jing)結束,行業整體快速擴張nuo)氖貝慘壓? 衷諉娑dui)的是(shi)一個更多(duo)變、更細gai)濉 赫?儀qie)需要更高(gao)技術含(han)量的時代。

高(gao)歌猛(meng)進之時提示風險,陷入悲觀之際傳遞信心mo) 庖磺qie)源自萬科(ke)對(dui)行業清(qing)醒的認(ren)識。

郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)分析了(liao)房地產行業長期、中期、近期所面臨(lin)的影響因素。郁亮liao)擔(dan) ?誒lai)看,對(dui)包括房地產在內的各(ge)行各(ge)業影響最大(da)的是(shi)人口問題。郁亮列舉了(liao)一組數字︰he)wo)國的90後、00後(當前9歲(sui)~29歲(sui)的人)比70後、80後(當前30歲(sui)~49歲(sui)的人)少了(liao)8200萬人,且(qie)2018年新(xin)出生1523萬人,比2017年少了(liao)200萬人。郁亮對(dui)此深(shen)感憂(you)慮,客戶將越來(lai)越稀缺,且(qie)要求越來(lai)越高(gao)。

中期影響因素,包括前文提及(ji)的政策(ce)環境,預期是(shi)穩定的。但是(shi),行業如何(he)演變面對(dui)高(gao)度的不(bu)確定性。郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,中國經(jing)濟與世界(jie)經(jing)濟高(gao)度融合、相互影響,在全球負利率時代下,市場以及(ji)資(zi)產價格走勢等都是(shi)難以確定的問題。而(er)短期內對(dui)房地產行業產生較大(da)影響是(shi)市場因素,比如上海、深(shen)圳等地甲級寫字zhi)?kong)置率提高(gao)。郁亮認(ren)為(wei),短期來(lai)看市場壓力較大(da)。

但行業還是(shi)有機會(hui)的mo) 裊煉dui)此shun)瀆判模(mo) 靶幸等源嬖誆bu)平(ping)衡、不(bu)充分的問題,其中包含(han)發展機遇”。郁亮舉例說dan) 醒 岢觥白夤翰 佟保 搿骯骸畢啾取白狻筆shi)短板(ban),這就是(shi)不(bu)平(ping)衡;而(er)不(bu)充分也表現在很多(duo)方面,包括當前客戶的很多(duo)需求還沒有被(bei)滿足(zu)。

面對(dui)未來(lai)的不(bu)確定性,萬科(ke)的做法(fa)是(shi)苦練基(ji)本(ben)功。“就好(hao)比運(yun)動員,之前知道要跑馬拉松,可以針對(dui)性訓練,現在卻不(bu)知道未來(lai)需要長跑還是(shi)短跑。”郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,“ba)躚yang)才能(neng)應(ying)對(dui)不(bu)同的項目(mu)?第一,心肺功能(neng)好(hao),也就是(shi)發動機要好(hao),要快能(neng)快、要慢能(neng)慢;第二要練好(hao)核(he)心力量,這樣(yang)怎麼(me)跑都不(bu)會(hui)太差。萬科(ke)當前ba)謐 滴袷嶗硨he)組織重建,就是(shi)希望(wang)通過‘減脂、增肌、活(huo)血’等舉措,擁有一個更健康的身(shen)體。”

擔(dan)當

在萬科(ke)位于深(shen)圳市中心辦公地的一樓掛(gua)著(zhou)8個字,“大(da)道當然 合伙奮斗(dou)”。郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,“過去幾(ji)年萬科(ke)經(jing)歷股權(quan)事件團隊依(yi)然穩定,公司業績持續向(xiang)好(hao),靠的就是(shi)事業合伙人制度。”

共識、共創(chuang)、共擔(dan)、共享,是(shi)萬科(ke)事業合伙人制度的精髓。

“職業經(jing)理人制度存在一些(xie)短板(ban)”,郁亮liao)擔(dan) 襖習ban)投資(zi)企業之後要對(dui)所有結果承擔(dan)責任(ren),包括虧錢;而(er)為(wei)老板(ban)打(da)工(gong)的職業經(jing)理人則不(bu)會(hui)虧錢,頂多(duo)沒有獎金(jin)。”郁亮認(ren)為(wei),純粹的職業經(jing)理人與老板(ban)之間缺少了(liao)連接(jie)的東(dong)西,二者(zhe)共創(chuang)、共享,卻沒有共擔(dan)。

萬科(ke)對(dui)事業合伙人強調的是(shi)劣後擔(dan)當。“首先要有共識,然後是(shi)共創(chuang),不(bu)創(chuang)造什麼(me)都沒有。”郁亮向(xiang)證券時報記(ji)者(zhe)介紹,“接(jie)下來(lai)要能(neng)共擔(dan)責任(ren)和(he)風險,最後才是(shi)共享。”例如萬科(ke)為(wei)公司內部每個跟(gen)投項目(mu)都設置了(liao)基(ji)礎回報率,超出的部分才能(neng)參與分配。

與投資(zi)者(zhe)共擔(dan),亦是(shi)事業合伙人制度的應(ying)有之義。“萬科(ke)之前業績很好(hao),但股價比較低,股東(dong)對(dui)公司有意見。”郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,“現在通過事業合伙人集(ji)體持股,我(wo)們和(he)投資(zi)者(zhe)一樣(yang),股價下跌也要承擔(dan)損失。”郁亮強調,事業合伙人制度最核(he)心的維度就是(shi)引(yin)入共擔(dan)精神。“萬科(ke)的事業合伙人制度並不(bu)是(shi)一項福利制度,它是(shi)一把(ba)雙刃劍(jian),不(bu)僅是(shi)激勵(li),更是(shi)約束。”

9月(yue)中旬,萬科(ke)發布集(ji)團全體郵(you)件,任(ren)命了(liao)集(ji)團首zhou)P(核(he)心合伙人)成員。9月(yue)底,萬科(ke)召開的2019年秋季(ji)例會(hui)上,主要的參與者(zhe)即是(shi)這批GP,人數並不(bu)多(duo)。萬科(ke)ping)jin)年秋季(ji)例會(hui)的主題是(shi)“組織塑型(xing),健康發展”。《萬科(ke)周刊》將此次例會(hui)與2014年的春季(ji)例會(hui)相提並論,正是(shi)那次會(hui)議的主題板(ban)上寫著(zhou)五個大(da)字“事業合伙人”。

“今(jin)天的mu)ji)團GP是(shi)萬科(ke)最核(he)心的力量”。郁亮liao)擔(dan) 叭綣P成員相互之間不(bu)認(ren)識、不(bu)了(liao)解(jie)、缺乏(fa)溝通,萬科(ke)很難成為(wei)一個整體組織。”為(wei)了(liao)更好(hao)地與GP交流,他(ta)直接(jie)拉了(liao)個微(wei)信工(gong)作群,邀請所有GP加(jia)入。

萬科(ke)塑型(xing)開始,則將總部原有的10余個部門變為(wei)三(san)大(da)中心mo)  蜃櫓 慵叮 魅泛俠砣嗽苯 梗 wei)員工(gong)創(chuang)造更多(duo)復合發展機會(hui)。2019年,基(ji)于“收斂聚焦,鞏(gong)固提升基(ji)本(ben)盤(pan)”的要求,以打(da)造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”為(wei)目(mu)標,萬科(ke)全面推ping)櫓 亟ㄓ朧氯似(si)?涔gong)作。這一切(qie),都建立在萬科(ke)在過往事業合伙人制度實踐(jian)探索成果的基(ji)礎之上。

感激

“萬科(ke)是(shi)資(zi)本(ben)市場活(huo)化石”,談及(ji)與資(zi)本(ben)市場的關系dan) 裊臉瀆屑? 懊揮凶zi)本(ben)市場,就沒有xing)蚩ke)的今(jin)天。”

曾經(jing)做過董秘的郁亮也有一個小小的遺憾,萬科(ke)從來(lai)沒有辦過上市儀式jian) ta)半開玩笑的說要找機會(hui)補(bu)上。“有個問題困擾(rao)我(wo),萬科(ke)是(shi)幾(ji)時上市的mo)空(kong)zhao)理說歷史很清(qing)楚。”郁亮將問題拋給證券時報記(ji)者(zhe),“1988年萬科(ke)發股票ben)陀泄裉tai)交易,1990年底深(shen)交所才成立,那你說我(wo)們是(shi)什麼(me)時候上市的呢(ne)?”

1986年,深(shen)圳推行國營企業股份(fen)化試點。之後,王石力排(pai)眾議,推ping) 靖gai)制事宜。1988年11月(yue),在經(jing)歷諸多(duo)波折之後,萬科(ke)的股份(fen)化改(gai)造方案終于被(bei)批準。1988年12月(yue)6日,萬科(ke)召開了(liao)第一次發起股東(dong)會(hui)議,通過《公司章程》等決議。同年12月(yue)27日,萬科(ke)在《深(shen)圳特(te)區報》刊登招股通函。這一次公開發售股票,萬科(ke)募(mu)集(ji)了(liao)社會(hui)資(zi)金(jin)2800萬元,主要投向(xiang)了(liao)工(gong)業生產、進出口貿易和(he)房地產開發,公司資(zi)產及(ji)經(jing)營規模(mo)迅(xun)速擴大(da)。

1990年12月(yue),深(shen)交所成立。1991年1月(yue)29日,萬科(ke)的股票正式在深(shen)交所掛(gua)牌ping)灰住I鮮幸岳lai),萬科(ke)漲幅不(bu)俗,論賺錢效(xiao)應(ying)在A股排(pai)名前列。萬科(ke)還堅持每年分紅,是(shi)A股上市公司中持續現金(jin)分紅年限最長的mo) 芻ji)金(jin)額達到573.6億元,遠超累積(ji)股權(quan)融資(zi)額(261億元)。

“萬科(ke)從資(zi)本(ben)市場拿了(liao)260多(duo)億元,但現金(jin)分紅了(liao)570多(duo)億元,好(hao)像是(shi)萬科(ke)做得貢獻更大(da)。”郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,“但回過頭(tou)來(lai)看,如果沒有過去多(duo)年拿的260多(duo)億,會(hui)有xing)蚩ke)的今(jin)天嗎?不(bu)會(hui)。”

1993年4月(yue),萬科(ke)順(shun)利完(wan)成B股的發行,籌措資(zi)金(jin)4.5億港元。這對(dui)萬科(ke)的發展起到了(liao)至關重要的作用,現在提及(ji)此事,郁亮仍難掩激動,“這是(shi)很大(da)一筆shi)  攘liao)我(wo)們的命。”因為(wei)在1993年6月(yue),國家開始宏觀調控(kong),財政貨幣政策(ce)適度縮(suo)緊,房地產行業遭遇寒流。萬科(ke)在此之前獲得上述資(zi)金(jin),使其順(shun)利度過行業寒冬(dong)。也正是(shi)靠著(zhou)這筆shi)  蚩ke)在房地產市場攻城略地,實施(shi)跨(kua)地域戰略,獲得了(liao)發展優勢。

王石曾說dan)  股不(bu)僅讓meng)蚩ke)獲得資(zi)金(jin),還讓公司從國際成熟(shu)投資(zi)人的角度來(lai)審視業務架(jia)構是(shi)否合理。當年,萬科(ke)業務遍及(ji)13個行業dan) ge)個板(ban)塊都在賺錢。然而(er),承銷(xiao)B股的香港渣打(da)(亞洲)有限公司時任(ren)副董事寧志(zhi)翔明確提出疑問,萬科(ke)的主營業務是(shi)什麼(me)?kong)庖晃侍飭ling)當時的王石極(ji)為(wei)尷尬,也直接(jie)促進了(liao)萬科(ke)後續向(xiang)專(zhuan)業化的轉(zhuan)型(xing)。

2006年,萬科(ke)非公開發行A股募(mu)集(ji)資(zi)金(jin)42億元,投向(xiang)北ben) ?蝦! 妹擰?wu)漢(han)等地8個房地產開發項目(mu)。2007年,萬科(ke)公開增發A股募(mu)集(ji)資(zi)金(jin)100億元,投向(xiang)了(liao)廣州、杭州、上海、南京等地11個房地產開發項目(mu)。當時的房地產行業在宏觀調控(kong)下陷入低迷,即將到來(lai)的2008年降至冰點,萬科(ke)再(zai)一次通過資(zi)本(ben)市場獲得了(liao)寶貴的、充足(zu)的資(zi)金(jin)。2014年,萬科(ke)B股轉(zhuan)H股順(shun)利完(wan)成。“這其實很不(bu)容易,因為(wei)當時萬科(ke)B股的股價比A股還gua) gao)。”郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)感概。

郁亮對(dui)資(zi)本(ben)市場很有感情(qing)。“借(jie)助(zhu)資(zi)本(ben)市場萬科(ke)才nuo)靡蘊詵fei),也bu)竦昧liao)國際投資(zi)者(zhe)的認(ren)可。”郁亮對(dui)證券時報記(ji)者(zhe)表示,“沒有資(zi)本(ben)市場當年的包容,就沒有xing)蚩ke)的今(jin)天;沒有資(zi)本(ben)市場後來(lai)的規範與嚴格要求,也沒有xing)蚩ke)的今(jin)天。”

19NOVEMBER
2019

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